Thi Công Phần Thô Gồm Những Gì? 9 Hạng Mục Quan Trọng

Phần thô cần được kiểm soát đồng bộ từ kết cấu đến các hệ thống kỹ thuật bị che khuất. Thi công phần thô là giai đoạn tạo nên khung chịu lực, tường xây và phần hạ tầng kỹ thuật cơ bản của ngôi nhà. Chất lượng giai đoạn này ảnh hưởng đến độ ổn định và khối lượng sửa chữa khi hoàn thiện.

Tuy nhiên, “phần thô” không có một danh mục giống hệt ở mọi báo giá. Có nhà thầu bao gồm tô trát, dây điện hoặc chống thấm; có đơn vị chỉ tính ống chờ và nhân công. Vì vậy, ngoài câu hỏi thi công phần thô gồm những gì, gia chủ cần xem bản vẽ, bảng vật tư, phần loại trừ và cách nghiệm thu trong hợp đồng.

Bài viết tổng hợp các hạng mục và những điểm dễ nhầm theo cách đơn giản, dễ hiểu. Nếu chọn xây nhà trọn gói, bạn vẫn nên yêu cầu phạm vi phần thô và phần hoàn thiện được tách rõ để dễ kiểm soát chi phí.

1. Thi công phần thô là gì?

Hiểu đơn giản, thi công phần thô tạo “bộ khung” và các lớp kỹ thuật nền tảng trước khi ngôi nhà có bề mặt cuối cùng. Nhóm này thường liên quan đến móng, cột, dầm, sàn, cầu thang, mái, tường xây và các tuyến điện nước nằm trong tường hoặc sàn.

Thi công phần thô không đồng nghĩa với một căn nhà đã có thể vào ở. Sơn, gạch ốp lát, cửa, thiết bị vệ sinh, đèn, tủ và nhiều vật liệu nhìn thấy trực tiếp thường thuộc giai đoạn hoàn thiện. Một số công việc nằm ở ranh giới giữa hai giai đoạn nên phải ghi rõ trong báo giá.

2. Thi công phần thô gồm những gì? 9 nhóm công việc phổ biến

Danh sách thi công phần thô dưới đây giúp gia chủ rà soát báo giá nhà phố. Phương án thực tế vẫn phải bám hồ sơ thiết kế, nền đất, quy mô công trình và thỏa thuận giữa các bên.

2.1. Chuẩn bị mặt bằng và định vị công trình

Thi công phần thô bắt đầu bằng tiếp nhận mặt bằng, che chắn, bố trí lối vận chuyển, xác định tim trục và cao độ. Với nhà xây chen, cần bảo vệ công trình lân cận, sắp xếp điểm tập kết vật tư và đường ra vào. Sai số định vị có thể kéo theo sai lệch của móng, cột, tường và ô cửa.

2.2. Móng và các cấu kiện ngầm

Nhóm này thường gồm đào đất, bê tông lót, đài móng, dầm móng, đà kiềng cùng bể tự hoại hoặc hố ga theo thiết kế. Nếu sử dụng cọc, phần ép cọc, khoan cọc, cắt đầu cọc và vận chuyển đất có thể được báo riêng. Không nên chọn loại móng chỉ theo số tầng; phương án phải dựa trên thiết kế kết cấu và dữ liệu nền đất phù hợp.

2.3. Khung bê tông cốt thép

Trong thi công phần thô, cột, dầm, sàn, lanh tô và bản thang tạo thành hệ chịu lực chính. Công việc gồm gia công cốt thép, lắp cốp pha, đổ, đầm và bảo dưỡng bê tông. Trước khi đổ, cần kiểm tra kích thước, vị trí thép, lớp bảo vệ, lỗ chờ và tuyến kỹ thuật theo bản vẽ đã duyệt.

2.4. Tường xây và tô trát

Tường bao, tường ngăn, hộp kỹ thuật, ô cửa và các chi tiết xây theo bản vẽ tạo nên hình dáng không gian. Độ thẳng, phẳng, vị trí liên kết với cột và kích thước ô chờ cần được kiểm soát. Tô trát thường xuất hiện trong gói thi công phần thô, nhưng gia chủ vẫn phải xác nhận rõ phạm vi mặt trong, mặt ngoài và các khu vực đặc biệt.

2.5. Cầu thang và mái

Cầu thang có thể gồm bản thang bê tông cùng phần xây bậc; lớp đá, gỗ hoặc tay vịn thường thuộc hoàn thiện. Với mái, phạm vi thay đổi theo mái bê tông, mái ngói, mái tôn hoặc hệ kết hợp. Cao độ, độ dốc, điểm thu nước và chi tiết xuyên mái phải được phối hợp sớm để tránh đọng nước hoặc sửa lại sau này.

2.6. Hệ thống điện âm

Hệ điện trong thi công phần thô thường có ống luồn, hộp âm, hộp nối và vị trí chờ được làm trước khi tô tường. Dây điện, cáp mạng, camera, chống sét, ống máy lạnh hoặc thiết bị thông minh có thể không nằm trong đơn giá cơ bản. Hồ sơ điện cần bám nhu cầu sử dụng để hạn chế đục sửa.

2.7. Hệ thống cấp thoát nước âm

Các tuyến cấp nước, thoát nước thải, thoát sàn và thoát mưa được lắp theo bản vẽ kỹ thuật. Đường kính, hướng tuyến, độ dốc, điểm thăm và vị trí thiết bị phải phối hợp với kiến trúc. Trong thi công phần thô, nên thử kín hoặc kiểm tra theo biện pháp được duyệt trước khi ống bị che bởi lớp tô, cán nền hay bê tông.

2.8. Chống thấm khu vực có nước

Trong thi công phần thô, nhà vệ sinh, ban công, sân thượng, mái và vị trí xuyên sàn cần giải pháp chống thấm phù hợp. Công việc không chỉ là quét vật liệu; bề mặt, góc giao, cổ ống, phễu thu và thoát nước phải được xử lý đồng bộ. Phạm vi, mã vật liệu, số lớp và cách kiểm tra nên được ghi rõ.

2.9. Công tác phụ trợ, an toàn và nghiệm thu

Che chắn, giàn giáo, vận chuyển, vệ sinh, bảo vệ phần đã làm và hồ sơ nghiệm thu không phải chi tiết trang trí nhưng ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình xây dựng. Quy chuẩn an toàn áp dụng cho thi công xây dựng cần được tuân thủ theo điều kiện công trường. Các phần sẽ bị che khuất nên được kiểm tra và lưu ảnh trước khi chuyển bước.

3. Những phần việc dễ bị loại trừ khỏi báo giá

Mức giá thấp chưa chắc có cùng phạm vi. Khi xem báo giá thi công phần thô, gia chủ nên kiểm tra riêng các công việc sau:

• Phá dỡ nhà cũ, vận chuyển xà bần và xử lý vật cản ngầm.
• Khảo sát địa chất, ép hoặc khoan cọc, cắt đầu cọc và thí nghiệm liên quan.
• Điện ba pha, chống sét, cáp mạng, camera, smart home, ống đồng máy lạnh.
• Bồn nước, máy bơm, thiết bị vệ sinh, công tắc, ổ cắm và đèn.
• Mái ngói, mái tôn, kết cấu thép trang trí hoặc chi tiết kiến trúc đặc biệt.
• Chi phí bảo vệ nhà liền kề, xin sử dụng vỉa hè hoặc vận chuyển trong hẻm nhỏ.

Đây là danh sách rà soát thi công phần thô; phạm vi thực tế có thể khác. Hãy yêu cầu nhà thầu ghi rõ phần không bao gồm cạnh phạm vi cung cấp.

4. Hợp đồng thi công phần thô cần ghi rõ gì?

Hợp đồng thi công phần thô dễ kiểm tra không chỉ có tổng giá. Gia chủ nên yêu cầu tám nhóm thông tin dưới đây, đồng thời đối chiếu với 5 câu hỏi phải hỏi nhà thầu trước khi ký.

5. Chi phí xây phần thô phụ thuộc yếu tố nào?

Không nên lấy một đơn giá trên mạng áp thẳng cho mọi căn nhà. Chi phí thi công phần thô thay đổi theo quy mô, phương án móng, hình thức kết cấu, điều kiện tiếp cận, yêu cầu kiến trúc, vật liệu và phạm vi hợp đồng.

Nhà trong hẻm nhỏ có cách vận chuyển khác công trình mặt đường. Nhà có tầng hầm, nhịp lớn hoặc mái phức tạp không thể so với một khối nhà đơn giản. Thay đổi bản vẽ sau khi đặt vật tư có thể làm phát sinh tháo dỡ và làm lại.

Muốn so sánh đúng, hãy đặt các báo giá về cùng phạm vi và cùng cách tính diện tích. Bài dự toán xây dựng là gì giúp bạn hiểu thêm cách bóc tách khối lượng; còn kinh nghiệm xây nhà không phát sinh gợi ý các điểm cần kiểm soát từ đầu.

6. Gia chủ nên theo dõi và nghiệm thu thế nào?

Gia chủ không thay kỹ sư kiểm tra chuyên môn, nhưng nên yêu cầu kế hoạch nghiệm thu. Với thi công phần thô, thời điểm quan trọng nhất là trước khi một phần việc bị che khuất.

• Kiểm tra vật liệu đầu vào theo hồ sơ đã duyệt.
• Kiểm tra cốp pha, cốt thép, lỗ và ống chờ trước khi đổ bê tông.
• Lưu ảnh tuyến điện nước âm trước khi tô hoặc cán nền.
• Kiểm tra chống thấm trước khi ốp lát hay phủ lớp bảo vệ.
• Ghi nhận sai lệch, người xác nhận và thời hạn sửa trước khi chuyển bước.

Nghị định 06/2021/NĐ-CP của Chính phủ là văn bản về quản lý chất lượng, thi công và bảo trì công trình xây dựng. Khi áp dụng cho một công trình cụ thể, hồ sơ và trách nhiệm cần được người có chuyên môn đối chiếu với quy định đang có hiệu lực, quy mô nhà và nội dung hợp đồng.

7. M16 Home kiểm soát phần thô trong gói trọn gói ra sao?

Theo trang dịch vụ đã công bố, M16 Home kết nối tư vấn, thiết kế, xin phép, thi công phần thô, hoàn thiện, quản lý tiến độ, chi phí và chất lượng trong một đầu mối. Cách tổ chức này giúp kiến trúc, kết cấu và hệ thống kỹ thuật được đối chiếu trước khi triển khai tại hiện trường.

Trang chính sách bảo hành M16 Home hiện công bố bảo hành kết cấu 10 năm và nội thất 24 tháng; phạm vi kết cấu nêu hệ chịu lực cốt lõi, nứt hoặc xé tường kết cấu và chống thấm dột phần thô. Điều kiện áp dụng, loại trừ và trách nhiệm cụ thể vẫn cần lấy theo hợp đồng của từng dự án.

Nếu đang chuẩn bị thi công phần thô, bạn có thể gửi mặt bằng, số tầng dự kiến và thông tin hiện trạng để đội ngũ trao đổi phạm vi cần khảo sát trước khi lập phương án.

Kết luận

Thi công phần thô thường trải dài từ định vị, móng, khung bê tông, tường, cầu thang, mái đến điện nước âm, chống thấm và nghiệm thu phần khuất. Đây là nền tảng cho giai đoạn hoàn thiện thuận lợi, nhưng tên gói không nói hết phạm vi.

Trước khi ký, gia chủ nên kiểm tra bản vẽ, bảng vật tư, cách tính diện tích, phần loại trừ, mốc nghiệm thu, tiến độ và bảo hành. Khi mọi nội dung được ghi rõ, việc so sánh báo giá và xác định trách nhiệm sẽ dễ hơn nhiều.