Chủ Nhà Hỏi Câu Này Nhiều Nhất – Và Câu Trả Lời Không Bao Giờ Là Một Con Số
Gần như mọi khách hàng khi gặp chúng tôi lần đầu đều hỏi ngay một câu: “Xây nhà nhà tôi khoảng mấy tháng là xong?” Câu hỏi hoàn toàn hợp lý vì bạn cần sắp xếp chỗ ở tạm, cần lên kế hoạch tài chính, thậm chí cần thông báo cho gia đình.
Nhưng nếu bất kỳ đơn vị nào trả lời bạn ngay lập tức một con số cụ thể mà không hỏi thêm gì, bạn hãy hết sức thận trọng.
Sự thật là thời gian xây nhà mất bao lâu phụ thuộc vào ít nhất 6 đến 7 yếu tố riêng biệt của mỗi công trình. Bài viết này sẽ phân tích thẳng từng giai đoạn, đưa ra con số thực tế, không phải con số đẹp để ký hợp đồng.
Tổng Quan: Một Ngôi Nhà Đi Qua Bao Nhiêu Giai Đoạn?
Trước khi đi vào chi tiết, bạn cần hiểu rằng quá trình xây dựng không bắt đầu từ lúc đổ móng mà từ rất lâu trước đó. Và cũng không kết thúc khi thợ ra về vì còn một loạt việc sau thi công mà ít người tính đến.
Quy trình chuẩn gồm 5 giai đoạn lớn trong vòng đời một công trình nhà ở:
- Thiết kế và hoàn thiện hồ sơ kỹ thuật
- Xin giấy phép xây dựng từ cơ quan chức năng
- Thi công phần thô bao gồm móng, kết cấu và mái
- Hoàn thiện hệ thống điện, nước, ốp lát và sơn
- Lắp đặt nội thất, nghiệm thu và bàn giao nhà
Giai Đoạn 1: Thiết Kế Và Hồ Sơ Kỹ Thuật – Từ 3 Đến 6 Tuần
Đây là giai đoạn nhiều chủ nhà muốn đốt cháy tiến độ nhanh nhất nhưng lại là giai đoạn quyết định gần như toàn bộ chất lượng công trình về sau. Một bộ hồ sơ thiết kế đầy đủ, rõ ràng sẽ giúp thi công không bị dừng giữa chừng để hỏi lại ý kiến.
Thời gian thiết kế gồm 10 đến 15 ngày làm việc để ra bản vẽ kiến trúc, 10 đến 15 ngày tiếp theo để thống nhất điều chỉnh với chủ nhà, sau đó triển khai bản vẽ kết cấu và điện nước (M&E). Tổng cộng thời gian sẽ dao động từ 3 đến 6 tuần tùy vào độ phức tạp của công trình.
Lưu ý quan trọng: Nếu bạn thay đổi thiết kế nhiều lần, giai đoạn này có thể kéo dài đến 2 hoặc 3 tháng. Mỗi lần chỉnh thêm một chút trên bản vẽ đều có phản ứng dây chuyền xuống kết cấu và dự toán.
Giai Đoạn 2: Xin Giấy Phép Xây Dựng – Từ 2 Đến 4 Tuần
Tại TP.HCM, thời gian xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ theo quy định là 15 ngày làm việc. Thực tế thời gian có thể kéo dài hơn nếu hồ sơ thiếu sót hoặc lô đất có vướng quy hoạch cần tra cứu bổ sung.
Một sai lầm phổ biến là nhiều chủ nhà nộp hồ sơ xin phép trong khi bản vẽ vẫn đang chỉnh sửa. Kết quả là phép ra rồi mà bản vẽ lại thay đổi, dẫn đến việc phải xin bổ sung hoặc điều chỉnh và tốn thêm 2 đến 4 tuần nữa.
Giai Đoạn 3: Thi Công Phần Thô – Chiếm 40% Đến 50% Tổng Thời Gian
Đây là phần mà ngân sách đổ vào nhiều nhất và cũng là phần dễ bị trễ hạn nhất. Thi công phần thô bao gồm các đầu việc chính:
- Thi công móng từ 20 đến 30 ngày bao gồm ép cọc, đổ đài móng và chờ bê tông đạt cường độ
- Thi công kết cấu cột, dầm, sàn từng tầng mất khoảng 3 đến 4 tháng với nhà phố 3 đến 4 tầng
- Xây tường bao và tường ngăn phòng trong 2 đến 3 tuần
- Thi công phần mái nhà từ 3 đến 4 tuần
Tổng thời gian thi công phần thô nhà phố rơi vào khoảng 4 đến 5 tháng với công trình 3 đến 4 tầng, hoặc từ 2,5 đến 3,5 tháng với nhà 1 đến 2 tầng.
Kẻ thù số 1 của giai đoạn này chính là mùa mưa tại TP.HCM từ tháng 5 đến tháng 11. Mưa lớn kéo dài ảnh hưởng trực tiếp đến việc đổ bê tông, xây tường và chống thấm. Một tháng mưa nhiều có thể làm trễ tiến độ từ 2 đến 3 tuần.
Giai Đoạn 4: Hoàn Thiện – Chiếm 30% Đến 40% Tổng Thời Gian Thi Công
Giai đoạn hoàn thiện thường bị đánh giá thấp hơn thực tế. Nhiều chủ nhà nghĩ xây xong phần thô là gần như xong xuôi nhưng sự thật là giai đoạn này chiếm gần một nửa tổng tiến độ.
Các đầu việc cụ thể trong giai đoạn hoàn thiện bao gồm:
- Lắp đặt hệ thống điện âm tường và nước âm sàn
- Tô trát và chống thấm tường ngoài cùng các phòng ướt
- Ốp lát gạch, sàn và tường
- Lắp đặt hệ thống cửa đi, cửa sổ và cửa kính
- Sơn trong và ngoài nhà gồm một lớp sơn lót cùng hai lớp sơn phủ
- Lắp đặt thiết bị đèn, công tắc và thiết bị vệ sinh
- Làm trần thạch cao nếu có
Thời gian hoàn thiện kéo dài từ 6 tuần đến 3 tháng tùy diện tích và mức độ đầu tư. Nhà có nhiều phòng ướt như phòng tắm, bếp, ban công sẽ mất nhiều thời gian hơn do yêu cầu chống thấm kỹ càng.
Giai Đoạn 5: Lắp Nội Thất, Nghiệm Thu Và Bàn Giao – Từ 1 Đến 3 Tuần
Giai đoạn cuối thường kéo dài 1 đến 3 tuần nếu nội thất đã được đặt hàng từ trước và sản xuất song song với thi công hoàn thiện. Nếu để đến khi sơn xong mới đặt đồ nội thất, bạn có thể mất thêm 4 đến 8 tuần chờ đợi sản xuất.
Một nguyên tắc mà M16 Home luôn tư vấn khách hàng là hãy đặt nội thất tủ bếp và tủ quần áo âm tường ngay khi phần thô xong chứ đừng chờ hoàn thiện. Điều này có thể rút ngắn tổng tiến độ từ 3 đến 5 tuần.
Bảng Tóm Tắt Thời Gian Thực Tế
| Loại công trình phổ biến tại TP.HCM | Thời gian xây dựng thực tế |
|---|---|
| Nhà phố 1 tầng (Diện tích dưới 80m²) | Từ 4 đến 6 tháng |
| Nhà phố 2 tầng (Diện tích sàn từ 80 đến 150m²) | Từ 5 đến 7 tháng |
| Nhà phố 3 đến 4 tầng (Diện tích sàn từ 150 đến 300m²) | Từ 6 đến 9 tháng |
| Biệt thự hoặc nhà vườn (Diện tích sàn trên 300m²) | Từ 9 đến 15 tháng |
Lưu ý rằng các con số trên chưa tính giai đoạn thiết kế và xin phép. Nếu tính từ lúc ký hợp đồng thiết kế đến khi nhận bàn giao hoàn chỉnh, bạn nên cộng thêm từ 2 đến 4 tháng.
5 Nguyên Nhân Khiến Công Trình Bị Trễ Tiến Độ
Sau nhiều năm triển khai hàng chục công trình tại TP.HCM và các tỉnh lân cận, M16 Home nhận thấy 5 nguyên nhân sau chiếm gần 90% các trường hợp công trình bị chậm:
1. Thay đổi thiết kế giữa chừng: Mỗi lần điều chỉnh bản vẽ đã thi công cần đập ra làm lại, gây tốn tiền và tốn thời gian gấp đôi.
2. Chủ nhà chậm quyết định vật liệu: Việc chọn gạch, chọn sơn, chọn cửa muộn khiến thi công phải dừng lại để chờ đợi.
3. Thời tiết bất lợi: Đặc biệt là trong mùa mưa, bê tông ướt không đạt cường độ và tường xây không khô kịp sẽ ảnh hưởng lớn đến tiến độ.
4. Đội thợ thiếu nhân lực hoặc nhận thêm công trình ngoài: Dấu hiệu nhận biết là thợ ngày càng ít người và ngày công ngắn dần.
5. Vật liệu về chậm hoặc sai quy cách: Đặc biệt đối với gạch ốp lát nhập khẩu, thép chờ hàng, hoặc cửa kính cường lực đặt theo kích thước riêng.
Làm Sao Để Chủ Nhà Kiểm Soát Tiến Độ Hiệu Quả?
Dưới đây là những gì chúng tôi khuyến nghị mọi chủ nhà nên làm ngay từ đầu:
- Yêu cầu tiến độ thi công chi tiết theo tuần, ghi rõ hạng mục nào, ai chịu trách nhiệm và mốc nào phải đạt trước khi sang việc tiếp theo.
- Cam kết chọn vật liệu trước khi đến giai đoạn liên quan chứ không để đến đó tính, ví dụ gạch phòng tắm phải chốt khi đang thi công tầng 1.
- Đặt hàng nội thất sớm, ít nhất từ 6 đến 8 tuần trước khi công trình dự kiến xong phần hoàn thiện.
- Thăm công trình định kỳ hoặc yêu cầu nhà thầu báo cáo tiến độ hàng tuần bằng hình ảnh hoặc video thực tế.
- Ghi rõ điều khoản phạt tiến độ trong hợp đồng để bảo vệ quyền lợi cả hai phía chứ không phải để trừng phạt.
M16 Home Cam Kết Gì Về Tiến Độ?
Với mỗi dự án triển khai, M16 Home luôn xây dựng lịch thi công chi tiết theo tuần, có điều phối nhân sự và vật tư trước 2 đến 3 tuần để không bị gián đoạn giữa các giai đoạn. Chúng tôi không hứa xây nhanh nhất, chúng tôi cam kết đi đúng tiến độ và đúng chất lượng đã thỏa thuận.
Nếu bạn đang chuẩn bị xây nhà và muốn có một bản kế hoạch tiến độ cụ thể cho công trình của mình, hãy liên hệ với M16 Home để được tư vấn miễn phí.
